Принципы и методы формирования цен в строительстве

Система ценообразования в строительстве

Ценообразованием является процесс выбора окончательной стоимости на товар или услугу. В целом система ценообразования в строительстве классифицируется по:

• числу элементов цен, в которое входят прямые затраты, плановые накопления и накладные расходы
• структуре цен, которая определяется по прибыли и издержкам
• области применения цен, непосредственно в строительстве, в строительной индустрии.

Элементы цены

К элементам цены относят три составляющие: плановую прибыль, накладные расходы и прямые затраты.

Прямые затраты

Прямые затраты прямо связаны с выполнением какого-либо вида строительных или монтажных работ и складываются из следующих составляющих:

• Стоимость строительных материалов и других необходимых материальных ресурсов.
• Оплата труда рабочих.
• Эксплуатационные расходы, связанные с использованием техники, в том числе оплата труда машинистов или водителей. Также этот вид расходов включает затраты на транспортировку, погрузку и разгрузку, монтаж и демонтаж строительной техники, а также расходы на ее перемещение в границах строительной площадки.
• Прочие прямые затраты — транспортировка лишнего грунта при разработке фундаментов, вывоз строительного мусора и естественных загрязнителей.

Накладные расходы

Накладными называют расходы, которые, как правило, не связаны со строительными работами, они направлены на организацию общих условий производства, ее управление и обслуживание. В накладные расходы включены:

• расходы на содержание административно-управленческого  и инженерно-технического персонала,
• содержание ремонтных и складских зданий

Сметная прибыль

Под сметной прибылью понимается планируемая прибыль строительной организации, которая закладывается в стоимость объекта ещё при его проектировании. Сметная прибыль является источником пополнения фондов организации, источником модернизации собственных оборотных средств, а также источником финансирования собственных капитальных вложений.

Отметим, что сметная прибыль (накладные расходы в том числе)  может быть нормативной или договорной. Нормативное значение, обычно определяется заказчиком или инвестором. На практике же прибыль составляет 7-8 процентов от прямых затрат и накладных расходов, а накладные расходы в свою очередь – 15-25 процентов от прямых затрат.

Механизм ценообразования

Механизм ценообразования в строительстве имеет свои определенные особенности, поскольку строительные объекты в подавляющем большинстве случаев различаются по габаритам, общей площади, этажности, используемым материалам конструктивных элементов. Даже возведение объектов по типовым проектам не может иметь одинаковую стоимость из-за расположения строительных площадок и местных условий, то есть каждый объект имеет свою конкретную цену.

Необходимость оценки стоимости того или иного объекта возникает уже на первоначальном этапе строительства. Однако на данном этапе определяется только приблизительная стоимость, а по мере проведения исследований и накопления сведений появляются дополнительные возможности для более точного расчета сметной стоимости сооружения объекта.

Как вы уже поняли, стоимость строительства, в основном рассчитывается индивидуально согласно сметной документации, где прописаны объемы работ, расценки на отдельные виды работ, технологии и методы строительства. Для оценки стоимости также имеется специальная система ценообразования, которая  включена отдельной частью в состав общегосударственных нормативов Строительных норм и правил (СНиП), часть IV-2001 «Сметные нормы и правила».

В соответствии с расчетами, утвержденными сметной документацией и учитывая принципы формирования цен в строительстве производится определение балансовой стоимости объекта, а также рассчитываются его технико-экономические показатели и принимается решение о целесообразности строительства.

Принципы образования цен в строительной отрасли

Принципы ценообразования в строительстве основываются на себестоимости продукции, ценах конкурентов на аналогичную продукцию, соотношении рыночных предложения и спроса и определяются четырьмя основными правилами:

• Реальное соотношение предложения и спроса

Формирование цены происходит с учетом реальной стоимости расходных материалов, необходимых для создания конечного продукта, под влиянием здоровой конкуренции и с учетом действительного положения на рынке. Этот принцип не действует в условиях государственных заказов, так как цена в этом случае должна быть обоснованной и не может быть свободной.

• Равноправие сторон договора подряда

Основой метода служит утверждение, что стороны договора подряда, заказчик и подрядчик, являются полностью равноправными партнерами, которые могут самостоятельно и независимо определять как метод составления сметной документации, так и вид используемой сметно-нормативной базы. Выбранная методика затем должна быть ими совместно согласована. Также возможно заключение и единого проектно-строительного договора.

• Использование системы сметных нормативов

Сметно-нормативный метод заключается в определении нормативной потребности в ресурсах, которые должны быть затрачены в цикле производства конечной продукции (трудозатраты, расход материалов, амортизация техники и т.д.), и их фактически необходимом объеме. Итоговая стоимость всего строительства объекта в этом случае определяется на основании нормативных цен или их рыночной стоимости. Именно на этом подходе базируется определение стоимости государственных заказов.

При применении сметно-нормативного метода возможно использование двух подходов:

• • Элементный подход — используются элементные сметные нормы, которые суммируются с добавлением накладных расходов, сметной прибыли и прочих расходов.
  • Укрупненный подход — не учитывает отдельных элементных расходов, и цена продукции рассчитывается на основе укрупненных сметных норм.

• Применение конкурсной формы выбора подрядчика

Данный подход характеризуется проведением подрядных торгов — конкурсов на размещение заданий на выполнение необходимых видов СМР. Торги представляют собой основу для формирования цены на продукцию строительных организаций. Этот подход наиболее оптимален при выборе объекта инвестиционных вложений, так как соревновательные предложения компаний-претендентов на выполнение строительных видов работ обеспечивают закономерное снижение их стоимости и уменьшение времени строительства.

Методы образования цены в строительстве

Для определения стоимости строительства выделяют следующие методы ценообразования в строительстве:

• Ресурсный метод

Суть метода заключается в суммировании элементов затрат и осуществляется в текущих ценах на ресурсы и работы, необходимые для реализации проекта строительства. Для итоговой оценки стоимости суммируют предполагаемые затраты на материалы, изделия, конструкции, стоимость их оптимальной доставки на место строительства, расход электроэнергии и других энергоносителей, расходы по эксплуатации техники, трудозатраты. Все виды затрат берутся из проектной документации или нормативных источников. Главные недостаток этого метода — трудоемкость расчетов и проблематичность обоснования принятых к расчету текущих цен.

• Ресурсно-индексный метод

Применение этого метода базируется на сочетании ресурсного метода и системы индексов на применяемые ресурсы (системы поправочных коэффициентов).

Индексы пересчета – это коэффициенты перехода от базовой стоимости к стоимости на текущую дату.

Механизм индексирования цен широко используется во всем мире, т. к. позволяет достаточно просто решать проблему ценообразования в условиях инфляции.

Для определения величины прямых затрат при применении ресурсного и ресурсно-индексного методов в сметах выделяют следующие показатели:

• • Трудозатраты (человеко-часы);
  • Время работы строительных машин (машино-часы);
  • Расход необходимых ресурсов, таких как материалы, конструкции, детали (в метрических единицах).

• Базисно-индексный метод

Этот метод определения итоговой стоимости всего строительства основывается на применении системы текущих и прогнозируемых индексов относительно стоимости, рассчитанной в базисном уровне цен . Другими словами, стоимость требуемых работ и затрат, определенная на базисном уровне, умножается на коэффициенты пересчета.

Базисный уровень цен – это уровень стоимости, определенный на основе сметных цен, зафиксированный на определенную дату.

Коэффициенты пересчета применяются:

• • На всю смету по итоговой строке — сумму полученных прямых затрат умножают на коэффициент пересчета.
  • На разделы сметы без итогового суммирования — коэффициенты пересчета зависят от назначения раздела сметы.
  • К каждой отдельной расценке — умножение прямых затрат на коэффициент по каждой позиции сметы.
  • К отдельным элементам расценки — применение коэффициента к каждому элементу прямых затрат для дальнейшего определения прямых затрат целиком.

• Базисно-компенсационный метод

Стоимость строительства при использовании этого метода формируется на основании фактических расходов и может быть окончательно рассчитана только поле завершения всех строительных и сопутствующих работ (при сдаче объекта). Расчет выполняется в два этапа:

• • Стадия проектирования и подготовки документации — расчет в базисном уровне с одновременным прогнозированием инфляционного удорожания цен. То есть выполняется ориентировочный расчет дополнительно требующихся при строительстве затрат.
  • Стадия строительства — выполнение реального расчета дополнительных расходов при приобретении материалов, работ или услуг относительно рассчитанных на стадии проектирования.

Окончательная стоимость строительства при использовании базисно-компенсационного метода определяется как сумма базисных показателей и дополнительных, полученных в ходе выполнения работ.

• Метод использования банка данных о полной стоимости уже построенных или еще только запроектированных аналогичных объектов.

При использовании этого метода используются данные о стоимости аналогичных объектов, откорректированные при помощи коэффициента удорожания.

Выбор метода определяется на предпроектной стадии совместно заказчиком и исполнителем или только заказчиком. Особое внимание стоит уделить точности оценки, ведь погрешности могут повлиять не только на стоимость всего строительства, но и на принятие решения о его целесообразности.