О всех нюансах в договоре долевого участия в строительстве

Прежде, чем дать понятие договору долевого участия в строительстве и рассмотреть все нюансы договора важно отметить следующее:

• Привлекать денежные средства граждан для строительства на основании договора долевого участия имеют право только застройщики или же агенты, которые на законном основании действуют от лица застройщика;
• Застройщик имеет право привлекать денежные средства ДДУ для строительства только после:
  • получения им разрешения на строительство;
  • государственной регистрации права собственности на земельный участок, который предоставлен для строительства;
  • опубликования или представления участнику проектной декларации;
• Нагологвый и бухгалтерский учет долевого участия в строительстве должен быть выбран застройщиком в зависимости от используемого способа организации долевого строительства.

Итак, согласно нормам Закона «Об участии в долевом строительстве»214-ФЗ, вступившему с 1 апреля 2005 года, между сторонами, то есть застройщиком и инвестором, заключается договор долевого участия в строительстве, по которому застройщик обязуется своими силами и в предусмотренный срок построить объект недвижимости и передать данный объект долевого строительства инвестору, который, в свою очередь, должен в полной мере, при соблюдении условий договора, уплатить обусловленную договором цену за объект долевого строительства.

Наглядно это можно увидеть на примере выдержки из договора:

Данный же закон 214-ФЗ также устанавливает такие  обязательные условия долевого строительства, которые так или иначе должны быть прописаны в договоре:

• Должно быть определение конкретного объекта долевого строительства, которое подлежит передаче инвестору в соответствии с проектной документацией;
• Должны быть указаны сроки передачи объекта застройщиком инвестору;
• Также должны быть указаны цена договора, порядок и срок ее уплаты;
• Должен быть указан гарантийный срок на объект долевого участия в строительстве.

Однако перед тем, как обсудить, все описанные выше условия ознакомимся для начала с порядком регистрации договора долевого участия в строительстве.

Регистрация договора долевого участия в строительстве

Договор долевого участия заключается в письменной форме и в обязательном порядке подлежит государственной регистрации, причем действительным он считается также  с момента такой регистрации.

Регистрация договора долевого строительства и его порядок описывается в Законе №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Для регистрации договора застройщиком подаются следующие документы:

• договор с самым первым участником;
• проектная декларация;
• разрешение на строительство;
• план объекта недвижимости с подробным описанием местоположения и количества жилых и нежилых помещений, которые находятся в составе этого объекта.
• договор поручительства, в случае, если застройщик в качестве исполнения своих обязательств выбрал поручительство.

Регистрация договора долевого участия происходит в течение месяца. Оригинал договора со штампом о регистрации возвращается инвестору, вторая копия остается у застройщика и третью копию оставляет себе регистрационный орган.

Отметим, что к моменту подачи договора долевого участия на регистрацию текст договора должен быть составлен уже с учетом всех возможных условий, которые застройщик может предложить инвестору. Как правило, текст договора в дальнейшем не должен меняться. Однако, если инвестор все же посчитает, что договор является незаконным или обременительным, то здесь может потребоваться помощью юриста для проведения правовой экспертизы, чтобы решить – подписывать такой договор или нет.

И вот теперь, прежде чем перейти к этапу - заключение договора долевого строительства, то есть подписать данный договор можно как раз и рассмотреть те условия, на которые инвесторами в первую очередь должно быть обращено особое внимание.

Условие №1 Определение конкретного объекта, которое подлежит передаче инвестору

Итак, согласно требованиям Закона №122-ФЗ, к договору долевого участия в строительстве должны быть приложены документы:

• С описанием объекта долевого строительства, которые составлены застройщиком и согласованы с инвестором;
• С указанием месторасположения объекта долевого строительства на плане строящегося объекта недвижимого, а также  и планируемая площадь объекта долевого строительства;
• Описание объекта, в котором указывается состояние объекта на момент передачи его инвестору.

Наглядно это можно увидеть из следующих выдержек примера договора:

Условие №2 Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства инвестору

Безусловно, в договоре должен быть прописан конкретный срок передачи объекта долевого строительства инвестору. Наглядно это можно увидеть ниже:

Кроме того, в договоре должны быть прописаны и следующие нюансы:

• В случае, если возникли непредвиденные ситуации, в результате которых строительство недвижимости может затянуться, то застройщик должен своевременно, а именно в течение двух месяцев до истечения договора долевого строительства, предупредить инвестора о сложившейся ситуации и предложить иные условия договора. Причем изменения условий договора должно осуществляться в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ.
• Если произошло нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства инвестору (без предупреждения), то застройщик обязан уплатить неустойку в размере одной семидесятипятой ставки рефинансирования Центрального банка РФ от цены договора за каждый просроченный день.

Условие №3 цена договора, срок и порядок ее уплаты

Как мы уже отмечали, долевое участие в строительстве имеет множество нюансов и подводных камней, но данное условие требует более внимательного подхода к делу и более детального рассмотрения.

Для начала поговорим о порядке уплаты по договору, поскольку порой головной болью участников долевого строительства становится обязательное требование застройщиком внести N-ную сумму  по договору долевого участия ДО его непосредственной регистрации.

Как раз таки в этот промежуток времени, когда застройщик требует внести деньги, но договор долевого строительства еще не зарегистрирован, очень часто можно встретить злоупотребления со стороны застройщика, например, такого рода, как двойная продажи квартиры. Если такое все же случилось, то законным участником ДДУ считается тот, чей договор прошел регистрацию первым, независимо от сроков оплаты. Второй же участник при этом может рассчитывать только возврат своих денежных средств через суд и на проценты за пользование чужими денежными средствами, также он вправе потребовать возместить понесенные убытки.

Но таких ситуаций все же можно избежать, главное знать необходимые нюансы. Здесь же нужно помнить то, что до проведения государственной регистрации договора долевого участия, он считается не действующим, то есть незаключенным. И застройщик не имеет никакого права требовать у участника долевого строительства какие-либо денежные средства.

За незаконное привлечение денежных средств участников, то есть до регистрации договора долевого участия, застройщик может быть оштрафован надзорным органом на сумму до 1 млн руб. за каждый такой случай.

С другой стороны многие застройщики все-таки продолжают изобретать всевозможные юридические конструкции для получения денежных средств от участника договора долевого строительства до регистрации и ухитряются обойти требование о регистрации ДДУ, избежав и положенного штрафа. Один из примеров можно увидеть ниже:

Согласитесь, что конструкция весьма странная, поскольку вставлена в сам договор долевого участия, который, как мы уже говорили, до регистрации является недействительным.

Еще одними наиболее распространенными уловками получения денег с участника до регистрации ДДУ являются вексельные схемы, предварительные договоры долевого участия и договоры займа.

Таким образом можно сделать следующие основные замечания:

• По договору долевого участия в соответствии с Законом 214-ФЗ оплата должна производиться только после государственной регистрации договора.

• Если по договору долевого участия застройщик пытается получить деньги до регистрации договора, и при этом прибегает к всевозможным схемам, то это скорее всего свидетельствует о его напряженной финансовой ситуации, но документы, вероятно, в порядке.

Теперь же можно ответить и на вопросы, касающиеся того, когда и каким образом по условиям договора инвестор должен внести деньги.

Денежные средства должны быть уплачены участником путем перечисления на расчетный счет застройщика, а так же иным другим, разрешенным действующим законодательством способом в день заключения Основного договора долевого участия, то есть на этот момент времени он уже должен быть зарегистрирован. Причем уплата цены договора может производиться путем единовременного внесения платежа или в установленный договором период.

Здесь также необходимо отметить, что в случае, если в соответствии с договором возникла просрочка внесения платежа участником ДДУ, то застройщик также имеет полное право требовать расторжения договора в судебном порядке.

Условие №4 Гарантийный срок на объект долевого участия в строительстве

В статье 7 Закона 214-ФЗ сказано, что гарантийный срок на объект долевого строительства (помимо инженерного и технологического оборудования, входящего в состав данного объекта) устанавливается договором и не может составлять менее чем 5 лет. Причем указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства инвестору, если иное не предусмотрено договором.

А договором, как правило, очень часто предусмотрено иное, причем не в пользу участника договора:

Как видим в данном случае гарантийный срок исчисляется не со дня передачи объекта инвестору, а со дня  получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Однако, если возникла ситуация, когда застройщик построил объект с отступлениями от условий договора или им же существенно нарушены требования к качеству объекта долевого строительства, то Вы имеете полное право в соответствии с законом и по своему выбору потребовать от застройщика:

• возмещения своих расходов на устранение недостатков;
• безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
• соразмерного уменьшения цены договора;
• отказаться от исполнения договора и потребовать возврата денежных средств и уплаты процентов.

И напоследок прежде, чем заключать договор долевого участия, желаем Вам несколько раз все внимательно перепроверить, а еще лучше обратиться к квалифицированному юристу. Всега помните поговорку: «Семь раз отмерь, один раз отрежь.»

←Вернуться